相続した空き家の買取｜仲介と比べて損しない判断のしかた
- 買取は、不動産会社そのものが買主になる売り方です。早く確実に手放せ、仲介手数料はかかりませんが、価格は仲介より低くなりやすいです。
- 得かどうかは価格だけで決まりません。仲介で売れるまでの維持費、値下げ、片付けや修繕の費用を引いた手取りで比べます。
- 業者に家を売る契約はクーリング・オフできません。その場で決めないようにします。
- 空き家の3,000万円控除を家付きのまま売って使うなら、買主（業者）が売った翌年2月15日までに取り壊すか耐震改修することが条件です。
この記事の目次
空き家の買取とは（仲介との違い）
不動産会社に、一般の買主を探してもらいます。
不動産会社そのものが買主になります。
仲介手数料の上限は、売る価格が400万円を超える場合「価格×3%＋6万円」に消費税を足した額です。2024年7月からは、800万円以下（消費税を含まない価格）の家や土地の仲介では、仲介にかかる費用を考えて、通常の上限を超えて最大33万円（税込）まで受け取れるようになりました。不動産会社が事前に説明し、売主が合意した場合に限られ、合意しないこともできます。安い空き家でも仲介を引き受けてもらいやすくするための改正です。仲介と買取の基本は相続した家を売る手順でも解説しています。
買取が向いている空き家
- 遠方で通えない：仲介で売れるまでの間、管理や内覧の立ち会いに通うのが難しい。
- 古い・傷んでいる：修繕や解体をしないと一般の買主がつきにくい。
- 荷物が多く残っている：片付けの手間と費用をかけたくない。
- 訳あり：再建築不可、借地、人が亡くなった家など。訳あり物件の売り方
- 期限がある：空き家の3,000万円控除（または取得費加算の特例。2つは一緒に使えません）の期限が近い、相続人で分けるお金を早く用意したいとき。
反対に、駅に近い・状態がよいなど、一般の買主がすぐ見つかりそうな家は、仲介のほうが手取りが多くなりやすいです。迷ったら、次のツールで比べてみてください。
買取額がいくら以上なら得か計算する
仲介で売れそうな価格と、売れるまでの期間・維持費を入れると、仲介の手取りの見込みと、それを上回るのに必要な買取額を計算します。入力した内容はこの端末から送信されません。
買取額の決まり方と比べ方
買取業者は、買い取った家を解体・リフォームして売り直すことが多く、その費用、売れるまでの税金、自社の利益を見込んで買取額を決めます。そのため、同じ家でも業者によって提示額が大きく違うことがあります。
- 仲介の査定額も聞く：比べる基準になります。上のツールに入れると、買取額の下限の目安が分かります。
- 複数の業者から書面で提示を受ける：荷物の処分、解体、測量の費用を誰が持つかで、手取りが変わります。
- 価格の根拠を聞く：解体やリフォームにいくら見込んでいるかを聞くと、交渉の材料になります。
- 税金も考える：売る価格が低いと、売った利益にかかる税金（譲渡所得税）も少なくなります。取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます。譲渡所得税の計算
契約で気をつけること
- クーリング・オフはできない：宅地建物取引業法のクーリング・オフは、業者が売主の場合の制度です。業者に家を売る契約には使えません。国民生活センターには、業者が家に長時間居座って売却を迫ったという相談も寄せられています。納得できなければ、きっぱり断ってください（困ったら消費者ホットライン188）。
- 売った後の責任（契約不適合責任）：買主が業者の場合、雨漏りやシロアリなどの不具合について売主が責任を負わない特約を結ぶことが多くあります。ただし、知っていて伝えなかった不具合は、特約があっても責任を免れません（民法572条）。分かっていることは書面で伝えましょう。
- 荷物と残す物：荷物を残したまま買い取るのか、処分費用を差し引くのかを確認します。残したい物は先に運び出します。
- 手付金と違約金：契約後にやめる場合の扱い（手付金の放棄、違約金の額）を確認します。
- 相続登記と共有者の同意：引き渡しまでに相続登記が必要です。共有の家は全員の同意がいります。
空き家の3,000万円控除を使うなら
亡くなった人が一人で住んでいた1981年5月31日以前の一戸建て（マンションなど区分所有の建物は対象外）なら、買取でも空き家の3,000万円控除を使えます。亡くなった人が老人ホームなどに入っていた場合も、要介護認定などの条件を満たせば対象です。その家と土地を相続した人が3人以上なら、1人2,000万円までです。買取では次の点に注意が必要です。
- 売る前に自分で取り壊す（耐震改修する）か、買主が翌年2月15日までに取り壊すか耐震改修する：家付きで売る場合、2024年以降の売却では、売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊すか、耐震基準に適合させることが条件です。業者がリフォームして売り直す予定でも、耐震基準に適合しなければ控除は使えません。どうするかを売買契約で決めておきましょう。
- 売却代金が1億円以下、相続から売るまで貸したり住んだりしていないこと。
- 期限：相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。現行法では2027年12月31日までの売却が対象です。
- 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」をもらい、売った翌年に確定申告をします。買主が売った後に取り壊す場合、確認書の申請に取り壊した後の資料が必要になるので、買主に協力してもらうことも契約で決めておきます。
- 一般の個人に家付きで売ると、買主に取り壊しや耐震改修を引き受けてもらえず、売主が先に解体しなければならないことがあります。買取業者は引き受けやすいので、控除を使う場合は買取のほうが有利になることもあります。
自分の期限と、解体・売却の時期の注意は実家じまいの段取り表で確認できます。
ほかの選択肢（買取保証・空き家バンク）
- 買取保証つきの仲介：一定の期間、仲介で売り出して、売れなければ不動産会社が買い取る約束をする方法です。国の考え方では、売主に業者へ売ることを義務づけず、売主が希望すれば業者が買い取る、という内容なら差し支えないとされています。買い取る価格と期間を、媒介契約の時に確認しましょう。
- 空き家バンク：市区町村が空き家を紹介する仕組みです。国の「全国版空き家・空き地バンク」で、自治体をまたいで探せます。地方の家で、移住者などに使ってほしい場合に向いています。
- 隣の家の人に売る：土地を広げたい隣の人には、一般の買主より高く売れることがあります。
- 国に引き取ってもらう：売れない土地は、解体したうえで相続土地国庫帰属制度を使う方法もあります。手放す方法
よくある質問
空き家の買取価格は、仲介の何割くらいですか？
決まった割合はありません。買取業者は、買い取った後に解体・リフォーム・片付けにかかる費用、売れるまでの税金、自社の利益を差し引いて価格を出すため、仲介で売れる価格より低くなりやすいです。差は家の状態や地域で大きく変わるので、仲介の査定額と買取の提示額を両方聞いて比べてください。上のツールで、いくら以上なら買取のほうが手取りが多いかを計算できます。
買取なら、家の中の荷物はそのままでいいですか？
荷物を残したまま買い取る業者もありますが、処分費用を買取額から差し引く場合や、売主が片付けることを条件にする場合もあります。見積もりの段階で、荷物をどうするか、費用は誰が持つかを書面で確認してください。仏壇や写真など、残したい物は先に運び出しておきましょう。
買取の契約をした後で、やめられますか？
不動産会社に家を売る契約は、クーリング・オフできません（クーリング・オフは業者が売主の場合の制度です）。契約後にやめると、手付金を放棄したり違約金を払ったりすることがあります。国民生活センターも、内容がよく分からないまま契約しないよう呼びかけています。その場で決めず、家族と相談してから契約してください。
兄弟と共有している空き家も買い取ってもらえますか？
家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけを買い取る業者もありますが、価格はかなり低くなりやすいです。詳しくは共有名義の家をご覧ください。
相続登記をしていなくても買い取ってもらえますか？
引き渡しまでに相続登記が必要です。売買の決済の日に、相続人の名義から買主の名義に変える登記をするためです。買取業者が司法書士を紹介してくれることもありますが、自分で相続登記をすることもできます。
次にやること
出典と、この記事の作り方
実家ノート編集部が、下の公的資料を読んで作成しました。法令の内容は 2026年10月3日 に確認しています。制度は改正されることがあるため、申告や手続きの前に、必ず出典元と税務署・専門家にご確認ください。