譲渡所得税の計算シミュレーター

相続した家や土地を売ったときの税金（所得税・住民税）を計算します。特例を使う場合と使わない場合を並べて比べられます。

1. いくらで、いつ売りますか？

売却価格査定額や売りに出している価格でもかまいません

万円

売る予定の時期

買ったときの値段は分かりますか？売買契約書や、建てたときの請負契約書に書いてあります

分からない売却価格の5%で計算します（概算取得費）分かる土地と建物の金額を入力します。5%より少なければ5%で計算します

亡くなった人が買った（建てた）時期長期か短期かの判定と、建物の減価償却に使います

分からない

仲介手数料を自動で計算する宅建業法の上限額で計算します

売るために家を取り壊した費用

万円

そのほか（測量費・印紙税など）

万円

分からなければ、そのままで大丈夫です

空き家の3,000万円控除を使えそう亡くなった人が一人で住んでいた、1981年5月以前に建てられた家など。条件を見る

相続税を払った人はこちら（取得費加算の特例）

相続税の申告書を見ながら入力してください。期限は亡くなった日からおよそ3年10か月です。

あなたが払った相続税

万円

売る家・土地の相続税評価額

万円

あなたが相続した財産の合計（債務を引く前）

万円

譲渡所得 ＝売却価格 −（取得費＋売るための費用）− 特別控除（1,000円未満切り捨て）
税率：売った年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期（所得税15%・住民税5%）、5年以下なら短期（所得税30%・住民税9%）。これに所得税の2.1%（復興特別所得税。2027年分からは復興1.1%＋防衛1%）が加わります
取得費：土地の購入代金＋建物の購入代金−減価償却（建物の代金×0.9×償却率×経過年数。6か月以上の端数は1年。代金の95%まで）。分からない場合や5%より少ない場合は売却価格の5%

端数は国税の規定にそって処理しています（課税所得の1,000円未満、税額の100円未満を切り捨て）。住民税は市区町村分と都道府県分を分けずに計算しているため、数百円程度の差が出ることがあります。

親が買ったときの値段が分かりません。

売った金額の5%を取得費にできます（概算取得費）。実際の取得費が分かっても5%より少ない場合は、5%を使えます。このツールは、入力された取得費と5%を比べて、多いほうで計算します。ただし5%を使う場合、相続のときに払った登記費用などは足せません。

長期と短期はどう決まりますか？

売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば長期、5年以下なら短期です。相続した不動産は、亡くなった人が買った（建てた）時期をそのまま引き継ぎます。親が長く住んでいた家なら、ほとんどの場合は長期です。

空き家の3,000万円控除と取得費加算は両方使えますか？

同じ家と土地には、どちらか一方しか使えません。このツールでは両方を並べて計算するので、税金が少ないほうを選んでください。

2027年以降に売ると税率は変わりますか？

2027年分から、復興特別所得税が2.1%から1.1%に下がり、新たに防衛特別所得税（1%）がかかります。合計の税率（長期で20.315%）は変わりません。このツールは、売る年に合わせて内訳を表示します。

計算結果どおりに申告すれば大丈夫ですか？

このツールは一般的な目安です。実際の申告では、ほかの所得や特例の要件、端数の処理によって金額が変わることがあります。申告の前に税務署か税理士にご確認ください。

実家ノート編集部が、下の公的資料を読んで作成しました。法令の内容は 2026年10月3日に確認しています。制度は改正されることがあるため、申告や手続きの前に、必ず出典元と税務署・専門家にご確認ください。