相続した家・土地を売ったときの税金｜計算のしかたと使える特例

更新日：2026年10月3日執筆：実家ノート編集部出典と作り方

売ったときにかかる税金は3種類

金額が大きくなるのは譲渡所得税と住民税です。この記事では主にこの2つを説明します。なお、相続した家を売る前には、名義を相続人に変える相続登記が必要です。

譲渡所得税の計算のしかた

税金がかかるのは、売った金額そのものではなく利益（譲渡所得）です。

• 取得費：亡くなった人がその家・土地を買ったときの代金など（次の章で説明します）
• 売るための費用（譲渡費用）：仲介手数料、売主が払う印紙税、売るために家を取り壊した費用、測量費など。固定資産税や修繕費は入りません
• 特別控除：空き家の3,000万円控除など、条件を満たすと差し引ける額

相続した家の「取得費」の考え方

相続した家・土地の取得費は、亡くなった人が買ったときの代金をそのまま引き継ぎます。相続したときの評価額ではありません。

建物は古くなった分を差し引く

建物は年数とともに価値が下がるため、買ったときの代金から減価償却の分を差し引きます。住まいとして使っていた建物の場合、「建物の代金×0.9×償却率×経過年数」（6か月以上の端数は1年）で計算し、代金の95%が上限です。償却率は木造で0.031、鉄筋コンクリート造で0.015です。

代金が分からなければ「売却価格の5%」

親が何十年も前に買った家は、契約書が残っていないことがよくあります。その場合は、売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費）。実際の取得費が分かっても5%より少ない場合は、5%を使えます。

相続のときの登記費用も足せる

貸したり事業に使ったりしていなかった家なら、相続のときに相続人が払った登記費用や不動産取得税も取得費に含められます。ただし、5%の概算取得費を使う場合は足せません。

税率：長期か短期か

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで決まります。相続した家は、亡くなった人が買った時期から数えます。

合計には、所得税の2.1%分（復興特別所得税）を含みます。2027年分からは復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税1%になりますが、合計の税率は変わりません。

たとえば2026年に売る場合、2020年12月31日以前に買った家なら長期です。親が長く住んでいた家なら、ほとんどの場合は長期になります。

計算例：3,000万円で売った場合

親が昔買った家（代金は分からない）を、2026年に3,000万円で売った例です。特例は使わないものとします。

同じ家で空き家の3,000万円控除が使えれば、利益（27,444,000円）がすべて差し引かれ、税金は0円になります。特例の有無で、税金が500万円以上変わることがあるわけです。

譲渡所得税の計算シミュレーターで、自分の数字を入れて比べられます。

相続した家で使える特例

空き家の3,000万円控除と取得費加算の特例は、同じ家・土地に両方は使えません（取得費加算は、相続税がかかった人だけが使えます）。どちらが得かは金額で変わるので、両方で計算して比べてください。

確定申告の時期と必要なもの

不動産を売って利益が出たら、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします（期限が土日祝日なら翌平日）。会社員の人も、年末調整とは別に申告が必要です。特例は、確定申告をしないと使えません。

主に必要な書類

• 確定申告書（第一表・第二表・分離課税用の第三表）
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売ったときと買ったときの売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書
• 特例を使う場合は、それぞれの特例で決められた書類（空き家の3,000万円控除なら、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」など）

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと、画面の案内にそってパソコンやスマホで作成できます。