相続した土地の価格（相場）を調べる｜路線価・公示地価・評価額の違い

更新日：2026年10月3日執筆：実家ノート編集部出典と作り方

土地の「価格」は5種類ある

地価公示価格は「自由な取引で通常成り立つ、標準的な土地の価格」です。土地の形、道路との接し方、売り急いでいるかなど、個々の事情は入っていません。そのため、実際に売れる値段は公示価格からも離れることがあります。

相続のどの場面で、どの価格を使う？

自分で調べる方法

• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：2024年4月に始まった無料のサイトです。地図上で、実際の取引価格（取引した人へのアンケートをもとに、物件が特定できないよう加工したもの）、不動産流通機構（レインズ）の成約価格、地価公示・地価調査の地点の価格、ハザードマップなどを重ねて見られます。近くで似た土地がいくらで売れたかを調べるのにいちばん役立ちます。
• 路線価図・評価倍率表（国税庁）：「財産評価基準書」のサイトで、過去の年分も含めて見られます。路線価のない地域は評価倍率表の倍率を使います。
• 固定資産税評価額：毎年届く固定資産税の課税明細書に載っています。手元になければ、市区町村で名寄帳の閲覧や固定資産評価証明書の請求ができます（相続人も請求できます。手数料は市区町村ごとに違います）。
• 近くの公示地価と20年の推移：売り時シミュレーターに郵便番号を入れると、近くの公示地価とその推移が出ます。

路線価図の読み方

• 道路に書かれた数字が、その道路に面した土地の1㎡あたりの価格（千円単位）です。「215D」なら1㎡あたり215,000円です。
• 数字の後ろのアルファベットは借地権の割合です（A＝90%、B＝80%、C＝70%、D＝60%、E＝50%、F＝40%、G＝30%）。自分の土地を自分で使っている場合の評価には関係しません。
• 相続税の評価額は「路線価×奥行きなどの補正率×面積」で計算します。角地や奥行きが長い土地などは補正があるので、正確な評価は税理士に確認してください。

不動産会社の査定と不動産鑑定

• 不動産会社の査定：「この値段なら売れそう」という意見で、近くの取引事例との比較が中心です。無料のことが多く、売るときの参考になります。売却を依頼する（媒介契約を結ぶ）ときに価格について意見を述べる場合、不動産会社にはその根拠を示す義務があります（宅地建物取引業法34条の2）。
• 不動産鑑定士の鑑定評価：国の「不動産鑑定評価基準」に沿って、取引事例・費用・収益など複数の方法で価格を出す専門家の評価です。遺産分割でもめたときや、裁判所の手続きで使われます。費用がかかるので、必要なときに見積もりを取りましょう。

2026年の地価の動き

• 2026年の地価公示（1月1日時点）：全国の全用途平均は前年比+2.8%、住宅地は+2.1%、商業地は+4.3%で、いずれも5年連続の上昇でした。
• 2026年の都道府県地価調査（7月1日時点）：全国の全用途平均は+1.5%、住宅地は+1.0%、商業地は+2.9%で、5年連続の上昇でした。

ただし、これは全国の平均です。地方では下がり続けている地域もあり、同じ市内でも場所によって動きが違います。相続した土地の価格は、必ずその場所で調べてください。