相続した家の名義変更（相続登記）｜期限・必要書類・費用

更新日：2026年10月3日執筆：実家ノート編集部出典と作り方

相続登記の義務化：期限と過料

相続登記とは、亡くなった人の名義になっている家や土地を、相続した人の名義に変える手続きです。以前は期限がなく、何十年も名義が変わらない土地が増えたため、法律が改正されて2024年4月1日から義務になりました（不動産登記法76条の2）。

過料は「催告」のあと

正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。ただし、期限を過ぎたら自動的に科されるわけではありません。法務局の登記官が義務違反を知ったときに、まず期間を決めて登記するよう催告し、それでも申請がない場合に裁判所へ通知され、裁判所が判断します。

法務省の通達では、次のような場合は「正当な理由」にあたる例として挙げられています。

• 相続人がとても多く、戸籍などの書類を集めるのに時間がかかる
• 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲が争われている
• 申請する人が重い病気にかかっている
• DV被害などで避難している
• お金に困っていて、登記の費用を負担できない

話し合いがまとまらないとき：相続人申告登記

遺産分割の話し合いが3年以内にまとまらないこともあります。そのときに使えるのが相続人申告登記です（不動産登記法76条の3）。

• 「この不動産の名義人が亡くなり、自分がその相続人です」と法務局に申し出る手続き
• 相続人1人だけで申し出られる（委任状があれば、ほかの相続人の分もまとめて代理で申し出られる）
• 登録免許税はかからない。必要なのは申出書、亡くなった人との関係がわかる戸籍、申し出る人の住民票など
• 期限内に申し出れば、相続登記の義務を果たしたことになる

相続登記の流れ（5ステップ）

1. 相続する不動産を確かめる：固定資産税の納税通知書や、市区町村の名寄帳で確認します。2026年2月からは、法務局で亡くなった人名義の不動産を一覧にした証明書（所有不動産記録証明書）も取れます。
2. 相続人を確かめる：亡くなった人の生まれてから亡くなるまでの戸籍を集め、相続人を確定します。
3. 誰が相続するか決める：遺言があればその内容に従います。なければ相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、遺産分割協議書を作ります。
4. 申請書を作って法務局に出す：不動産のある場所を管轄する法務局に、窓口・郵送・オンラインで申請します。登録免許税は収入印紙で納めます。
5. 登記識別情報を受け取る：登記が終わると、新しい名義人に登記識別情報（昔の権利証にあたるもの）が通知されます。

必要な書類

よくある「遺産分割協議で1人が相続する」場合の主な書類です。遺言がある場合や法定相続分で登記する場合は一部が変わるので、法務局の申請書様式と記載例で確認してください。

戸籍の束を1枚にする「法定相続情報一覧図」

集めた戸籍をもとに相続関係を1枚にまとめた法定相続情報一覧図を自分で作って法務局に出すと、法務局が確認して認証した写しを無料で交付してくれます。相続人が誰かを1枚で証明でき、登記のほか銀行の手続きにも使えます。必要な通数をもらえ、法務局での保存期間は5年です。

かかる費用

土地の登録免許税がかからない場合（2027年3月31日まで）

• 評価額100万円以下の土地（全国どこの土地でも対象）
• 相続登記をしないうちに相続人が亡くなった場合の、その相続人への土地の登記（相次相続）

どちらも土地だけが対象で、建物にはかかります。

免税を受けるには、申請書に免税の根拠となる法令の条項を書く必要があります。書き方は法務局の記載例で確認してください。

相続登記の費用計算に評価額を入れると、免税も含めて登録免許税と書類代の合計が分かります。

自分でやる？司法書士に頼む？

自分で申請する場合は、法務局の登記手続案内（予約制、1回20分以内。対面・電話・ウェブ会議）で書類の書き方を相談できます。申請書を代わりに作ってはもらえないので、記載例を見ながら下書きを持っていくとスムーズです。

放っておくとどうなるか

• 相続人が増えていく：登記しないうちに相続人が亡くなると、その子どもたちも相続人になります。話し合う人数が増え、まとまりにくくなります。
• 売れない・貸せない：名義が亡くなった人のままでは、売ることも、担保にしてお金を借りることもできません。「売ろう」と決めてから登記に何か月もかかることがあります。
• 空き家の特例を逃す：相続した空き家を売るときの3,000万円控除には「相続から3年を経過する日が属する年の12月31日まで」という期限があります。登記が遅れると、売るのも遅れます（売却の税金）。
• 過料の対象になる：正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になります。

2026年4月から住所の変更登記も義務に

2026年4月1日から、不動産の名義人の住所や氏名が変わったら2年以内に変更登記をすることが義務になりました（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。2026年3月以前に変わった分は、2028年3月31日までに登記が必要です。

相続で名義人になった後に引っ越した場合も対象です。なお、事前に法務局へ「検索用情報」を申し出ておくと、住所が変わったときに法務局が職権で登記してくれる仕組み（スマート変更登記）も始まります。個人の場合は2026年12月中旬以降、法務局から順に意思確認の通知が届き、了解すると登記される流れです。

いらない土地を相続したら

• 相続放棄：家庭裁判所に、相続を知った時から3か月以内に申述します。その土地だけを放棄することはできず、預貯金なども含めてすべての相続を放棄することになります。
• 相続土地国庫帰属制度（2023年4月開始）：相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。審査手数料1筆14,000円と、10年分の管理費にあたる負担金（原則20万円。市街化区域の宅地は面積に応じて、100㎡で約55万円など）がかかります。建物がある土地や境界がはっきりしない土地などは対象外です。2026年8月末までに5,997件の申請があり、3,119件が国に引き取られています。
• 売る・寄付する：買い手がつきにくい土地でも、訳あり物件の買取業者や隣地の人が買うことがあります。どの方法でも、まず相続登記が必要です。