相続した家の共有持分｜売る・貸す・解消するには誰の同意がいるか

更新日：2026年10月3日執筆：実家ノート編集部出典と作り方

相続で家が共有になるとき

• 遺産分割の前：相続人が複数いると、遺産分割が終わるまで家は相続人全員の共有です。持分は法定相続分（遺言で指定があればその割合）です。相続登記は、相続を知った日から3年以内の義務です（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）。
• 遺産分割で共有にした：話し合いで「兄弟で2分の1ずつ」などと決めて登記した場合です。持分は登記事項証明書で確認できます。

共有のままだと、共有者が亡くなるたびに持分がその相続人（配偶者や子ども）に相続され、共有者が増えていきます。売るか、1人が受け継ぐかを早めに決めるのが基本です。兄弟で分けるシミュレーターで、売って分ける場合と1人が受け継ぐ場合の手取りを比べられます。

共有の家で「誰の同意がいるか」

普通の借家契約は更新があり、決めた期間で終わる保証がないため、過半数では決められません。過半数で決めたことでも、共有者の間の決定にもとづいて家を使っている共有者に特別の影響がある場合は、その人の承諾が必要です（民法252条3項）。また、自分の持分を超えて家を使っている共有者は、ほかの共有者に使用の対価を払う義務があります（民法249条2項）。

自分の持分だけを売る

自分の持分は、ほかの共有者の同意なしに売れると解されています。ただし、持分だけを買っても家を自由に使えないため、買い手は限られ、価格は家全体の価格×持分より大幅に低くなりやすいです。

1. まずほかの共有者に買ってもらえないか聞く：家族の中で持分が集まれば、家全体を自由に扱えるようになります。
2. 持分を扱う買取業者に聞く：持分だけを買い取る業者があります。複数社で比べます。
3. 家族への影響を考える：持分を買った業者が、ほかの共有者に持分の買い取りや共有の解消を求めることがあります。事前に家族に伝えておくとトラブルを避けやすくなります。

共有を解消する方法

• 全員で家全体を売って代金を分ける：一般にいちばん高く売れる方法です。全員の同意が必要です。
• 1人が持分を買い取る：住み続けたい人がいる場合などに。ほかの共有者にお金を払います。
• 共有物分割を裁判所に求める：話し合いで決まらなければ、裁判所が、土地を分ける方法や、1人が取得してほかの共有者にお金を払う方法で分けます。どちらもできないとき、または分けると価格が大きく下がるおそれがあるときは競売になります（民法256条・258条）。競売では価格が下がりやすいので、最後の手段です。
• 遺産分割がまだなら：共有物分割ではなく、家庭裁判所の遺産分割（調停・審判）で決めます（民法258条の2）。もともと親がほかの人と共有していた家で、親の持分を相続した場合は、相続開始から10年たつと共有物分割の手続きで一緒に解消できることがあります。

売るときは、共有者それぞれが自分の持分の分について税金の計算をします。亡くなった人が一人で住んでいた1981年5月31日以前の家なら、共有者それぞれが空き家の3,000万円控除を使える場合があります（家と土地を相続した人が3人以上なら1人2,000万円まで）。相続から売るまでに共有者が住んだり貸したりしていると使えません。期限（相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日、現行法では2027年12月31日まで）や売却代金1億円以下などの条件もあります。売却の税金

連絡がつかない共有者がいるとき

2023年4月から、次の手続きが使えるようになりました。どれも裁判所の決定が必要です。

• 居場所が分からない共有者：裁判所の決定で、その人を除いて取り壊しなどの変更（民法251条2項）や管理（252条2項）を決められます。その人の持分を取得したり（262条の2）、ほかの共有者全員が持分を売ることを条件に、その人の持分も売る権限をもらったり（262条の3）することもできます。この場合は、裁判所が決めた額のお金を供託します。遺産分割前の家は、相続開始から10年たたないと持分の取得・売却の手続きは使えません。
• 居場所は分かるが返事がない共有者：期間を決めて賛否を聞いても答えない場合、裁判所の決定で、その人を除いた持分の過半数で管理のことを決められます（252条2項）。ただし、売る・取り壊すなど全員の同意がいることや、持分の取得には使えません。

まず戸籍の附票などで住所を調べ、手紙で連絡を試みます。それでも分からない場合は、弁護士・司法書士に相談してください。