実家・空き家「売る？持つ？」
手取り比較シミュレーター
4つの質問に答えると、今売った場合の手取りと10年持ち続けた場合のコストを並べて表示します。登録は不要で、3分ほどで終わります。
分からない項目は「分からない」を選べば、一般的な値で仮置きして計算します。
試算結果
今売った場合の手取り
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10年持ち続けた場合のコスト
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売った場合の内訳
| 売却価格の目安 | |
|---|---|
| 仲介手数料（上限） | |
| 解体費 | |
| 空き家の3,000万円控除 | |
| 譲渡所得税・住民税（目安） | |
| 手取り |
この試算の前提と計算方法
- 土地の価格は、住所の近くにある地価公示の標準地（国土交通省）の1㎡あたりの価格を使っています。公示地価は土地の価格の目安で、実際に売れる価格とは異なります。
- 仲介手数料は宅建業法の上限で計算しています。売買価格800万円以下は、2024年7月からの特例による上限33万円（税込）です。特例は不動産会社が事前に説明して合意した場合に適用されるもので、実際の手数料はこれより安いことがあります。
- 税金は、取得費が分からない前提で「売却価格の5%（概算取得費）」を使い、長期譲渡所得の税率20.315%で計算しています（国税庁 No.3258・No.3202）。
- 税率20.315%は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える（長期譲渡所得の）場合です。所有期間は亡くなった人が取得した時期から数えます（国税庁 No.3270）。
- 空き家の3,000万円控除は、国税庁 No.3306 の主な要件だけで判定しています。その家と土地を相続した人が3人以上で2024年1月1日以降に売る場合は2,000万円です。売却額1億円以下の判定には、他の相続人が売った分も合算します。制度は2027年12月31日までの売却が対象です。
- 固定資産税を空欄にした場合は、公示地価×70%を土地の評価額の目安とし（総務省：評価額は地価公示価格の7割が目安）、住宅用地の特例ありで土地分だけを概算しています。住宅用地の特例は建物の床面積の10倍までの土地が対象で、都市計画税は市街化区域だけにかかります。負担調整措置などにより実際の税額とは異なります。
- 計算の根拠と出典の一覧
このツールでわかること
- 実家を今売ったら、仲介手数料と税金を引いて手元にいくら残るか
- 空き家の3,000万円控除が使えそうか（使えない場合はその理由）
- 売らずに持ち続けたら、10年で固定資産税と維持費がいくらかかるか
- 再建築不可や共有名義など、普通に売りにくい事情がある場合の売り方
相続から3年10か月以内に売ると使える取得費加算の特例など、期限のある制度もあります。