相続した家（実家）を売る手順｜流れ・費用・注意点

更新日：2026年10月3日執筆：実家ノート編集部出典と作り方

売る前に：名義と兄弟の同意

まず相続登記

亡くなった人の名義から、買主に直接名義を移すことはできません。売る前に、相続登記で相続人の名義に変えておきます。相続登記は2024年4月から義務になり、相続の開始と不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

話し合いの段階に合わせた2つの売り方

• 遺産分割の前に、全員の名義で登記して全員で売る：法定相続分どおりに相続人全員の共有で登記し、全員が売主になります。税金は法定相続分で各自が申告し、後で遺産分割が決まっても申告のやり直し（更正の請求）はできません。
• 遺産分割で「売って分ける」と決めて売る（換価分割）：遺産分割協議書に「売って代金を分ける」ことを書き、代表者の名義で登記して売ります。代金を受け取った相続人は、それぞれ自分の分の譲渡所得を申告します。

共有なら全員の同意が必要

共有している家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。連絡が取れない相続人がいる場合、2023年4月から裁判所の決定でその持分も含めて売れる制度ができましたが、相続による共有では相続開始から10年たたないと使えません。

売るまでの流れ（7ステップ）

1. 相談・調べる：相続登記、境界、家の中の荷物、ローンの残り（抵当権）を確認します。
2. 査定を受ける：複数の不動産会社に査定を頼み、価格の根拠を比べます。
3. 媒介契約を結ぶ：売却を頼む不動産会社と契約します（3種類から選ぶ）。
4. 売りに出す：不動産会社が広告や不動産流通機構（レインズ）への登録で買主を探します。
5. 条件の交渉・告知：価格や引渡し日を決め、家の不具合など知っていることを買主に伝えます。
6. 売買契約：契約書に署名し、手付金を受け取ります。
7. 決済・引渡し：残りの代金を受け取り、名義を買主に移して鍵を渡します。

仲介と買取、どちらで売る？

古い家や遠方の家、荷物が多く残っている家は、仲介ではなかなか買主が見つからず、買取が選択肢になることがあります。国民生活センターには、業者が自宅の買取を強く勧めて急いで契約させるトラブルの相談も寄せられています。家族と相談してから決め、その場で契約しないようにしましょう。

査定の受け方

• 複数の会社に頼む：1社だけでは、その価格が高いのか低いのか分かりません。
• 根拠を聞く：不動産会社は査定額について意見を言うとき、根拠を示す義務があります（宅地建物取引業法34条の2）。近くで実際に売れた事例を見せてもらいましょう。
• 高すぎる査定に注意：査定額で売れる保証はありません。高い査定で契約を取り、売れないと値下げを勧められることもあります。

自分でも相場の目安を知っておくと、査定を比べやすくなります。売り時シミュレーターでは、近くの公示地価と過去20年の推移を見られます。

媒介契約の3種類

レインズ登録の日数は、不動産会社の休業日を除いて数えます。専任・専属専任は3か月ごとに更新するかどうかを選べるので、活動に不満があれば別の会社に変えられます。

媒介契約書には、建物状況調査（インスペクション）を行う業者をあっせんするかどうかが書かれます。古い家は、事前に調査しておくと買主に状態を説明しやすくなります。

売るときにかかる費用

• 仲介手数料：上限は、400万円を超える家なら「売却価格×3%＋6万円」＋消費税。800万円以下の家は、事前に説明を受けて合意すれば最大33万円（税込）になることがあります（2024年7月からの特例。空き家かどうかは問いません）。
• 印紙税：売買契約書に貼ります。2027年3月31日までは軽減された税額です。
• 抵当権の抹消：ローンの担保が残っていれば、登録免許税が不動産1個につき1,000円（司法書士に頼めば報酬も）。
• そのほか：境界の測量、家の中の荷物の処分、取り壊しなど。家ごとに大きく違うので、見積もりを取ってください。

このうち仲介手数料、売主が負担した印紙税、売るための測量や取り壊しの費用などは「譲渡費用」として、売った利益から差し引けます。抵当権の抹消費用や家の管理の費用は、譲渡費用になりません。

売った後の責任（契約不適合責任）

引き渡した家が、契約の内容と違っていた（雨漏り、シロアリ、配管の故障など）場合、売主は買主から修理や代金の減額を求められることがあります（民法562条〜）。

• 個人が売主なら、契約で「責任を負わない」「引渡しから3か月まで」などと決められます。古い実家では、こうした特約を付けることがよくあります。
• ただし、知っていて伝えなかった不具合は、特約があっても責任を免れません（民法572条）。
• 買取で不動産会社が買主になる場合も、売主として伝えるべきことは伝えましょう。

境界と測量

土地を売るときは、どこからどこまでが売る土地なのかを買主に示すのが一般的です。境界の目印（境界標）がない、隣の人と認識が違う、といった場合は、土地家屋調査士に測量を頼み、隣の人の立ち会いで境界を確認します。古い家では時間がかかることがあるので、売ると決めたら早めに確認しましょう。

隣の人と話がまとまらない場合は、法務局の筆界特定制度で、登記上の境界（筆界）を明らかにしてもらう方法もあります。

売った後の手続き：確定申告

• 利益が出たら、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。会社員も申告が必要です。
• 空き家の3,000万円控除（家と土地を相続した人が3人以上なら1人2,000万円。現行法では2027年12月31日までの売却）を使う場合は、家のある市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」を申請し、申告書に添えます。
• 売却で得た利益は、翌年度の国民健康保険料などの計算に影響することがあります。お住まいの市区町村で確認してください。

税金の計算と特例は売却の税金で、自分の数字での計算は譲渡所得税の計算でできます。