相続した土地を「3年以内」に売ると税金が安くなる特例（取得費加算）

更新日：2026年10月3日執筆：実家ノート編集部出典と作り方

取得費加算の特例とは

不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。利益は「売った金額 −（取得費＋売るための費用）」で計算します。

この特例を使うと、払った相続税のうち、売った財産にあたる分を「取得費」に足せます。取得費が増えるぶん利益が小さくなり、税金が下がります。国税庁の正式名称は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。

使える条件（3つ）

1. 相続や遺贈で財産を取得したこと
2. その財産を取得した人に、相続税がかかっていること
3. 期限内（相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで）に売ったこと

期限はいつまで？（亡くなった日から計算）

期限の数え方は少しややこしく、「亡くなった日から3年」ではありません。相続税の申告期限（10か月）を起点に、そこからさらに3年です。

税金の計算で「売った日」とされるのは、原則として物件を引き渡した日です（売買契約の効力が生じた日を選んで申告することもできます。国税庁 No.3102）。期限ぎりぎりになる場合は、どちらの日で判定されるかを、事前に税務署か税理士に確認してください。

税金はいくら安くなる？計算例

取得費に足せる相続税は、次の式で計算します（国税庁 No.3267 を簡略化）。

• 「相続した財産の合計」は、借金などの債務を差し引く前の金額です。相続時精算課税の贈与財産や、相続財産に加算された生前贈与の分も含みます。
• 「売った財産の相続税評価額」は、相続税の計算に使った金額です。小規模宅地等の特例で評価額を減らした土地は減額後の金額を使うため、足せる額は小さくなります。

たとえば、次のような場合です（数字は説明のための例です）。

この例は、売却で150万円以上の利益が出ていて、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える（長期譲渡所得の）場合です。所有期間は、亡くなった人が取得した時期をそのまま引き継ぎます（国税庁 No.3270）。5年以下の短期の場合、税率は39.63%です。

なお、取得費に足せるのは、その財産を売って出た利益の金額までです。利益が出ない場合は、そもそも税金がかからないので特例は不要です。

売ったときの手取りを全体で見たい場合は、売る？持つ？手取り比較シミュレーターで概算できます。

混同しやすい3つの「3年」

相続した家には「3年」が付く期限が3つあり、起点と締め切りがそれぞれ違います。この3つを混ぜて説明している情報も多いので、注意してください。

空き家の3,000万円控除とどちらを使う？

亡くなった親が一人で住んでいた家を売る場合、空き家の3,000万円特別控除も候補になります。ただし、同じ家と土地に両方を使うことはできません。

空き家特例は、売った利益から最大3,000万円（その家と土地を相続した人が3人以上なら、2024年以降の売却は2,000万円）を差し引ける制度です。取得費に足せる相続税が数百万円程度なら、空き家特例のほうが税金は小さくなることが多いです。ただし、条件が多く、2027年12月31日までの売却が対象です。

空き家特例の主な条件

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、マンション（区分所有の登記がある建物）ではない
• 亡くなる直前、亡くなった人が一人で住んでいた（老人ホームなどに入所していた場合も、要介護認定などの条件を満たせば対象）
• 相続から売るまで、住んだり、貸したり、事業に使ったりしていない
• 売却額が1億円以下（他の相続人が売った分も合わせて判定）
• 耐震リフォームをするか、取り壊して売る（2024年以降の売却は、売った翌年2月15日までに買主が耐震化や取り壊しをする場合も対象）
• 親族など特別な関係にある人への売却ではない

この条件を満たさない場合は、取得費加算を検討します。どちらが有利かは金額で変わるので、両方で計算して比べてください。

確定申告の手続きと必要書類

この特例は、売った年の翌年に確定申告をして初めて使えます。自動では適用されません。

1. 確定申告書（分離課税用の第三表を含む）
2. 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
3. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

計算明細書には、相続税の申告書に書いた金額を使います。相続税の申告を税理士に頼んだ場合は、その税理士に依頼するとスムーズです。